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城市更新項(xiàng)目九大投融資模式！
教務(wù)部
2022-03-22
目 錄
（一）發(fā)展背景
（二）城市更新定義
（三）城市更新范圍、實(shí)施方式和內(nèi)容
（四）城市更新流程
（一）政府投資
2018年10月，為解決香林寺溝、黑臭河周邊棚戶區(qū)集中連片配套設(shè)施不全及交通擁堵等問題，改善環(huán)境面貌，南京市玄武區(qū)正式啟動(dòng)香林寺溝片區(qū)環(huán)境綜合整治工程。項(xiàng)目包含河道景觀工程、游園綠地工程、建筑立面出新、街巷整治工程等。 項(xiàng)目由玄武區(qū)建設(shè)房產(chǎn)和交通局負(fù)責(zé)實(shí)施，涉及征收非營業(yè)用房1300平方米、營業(yè)用房2300平方米。新增綠道200米，新建綠化景觀，道路硬質(zhì)鋪裝改造2.5千米。項(xiàng)目總投資4.1億元，全部來源于財(cái)政資金。截至2021年2月，項(xiàng)目拆遷和立面整治已基本完成。
2020年9月，青島市政府發(fā)行第二十六期政府專項(xiàng)債券，其中涉及濟(jì)南路片區(qū)歷史文化街區(qū)城市更新項(xiàng)目。該項(xiàng)目概算總投資11.6091億元，政府專項(xiàng)債券融資8.50億元，占總投資的73.32%。項(xiàng)目收入主要為客房出租收入、商業(yè)出租收入等，債券存續(xù)期內(nèi)項(xiàng)目總收益17.4554億元，項(xiàng)目可償債收益對(duì)債務(wù)融資本息覆蓋倍數(shù)為1.31倍。當(dāng)期發(fā)行專項(xiàng)債利率為3.82%，期限為15年。
2020年6月，石榴新村作為南京市推行城市更新的首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目正式啟動(dòng)。石榴新村位于新街口附近，小區(qū)多為3層小樓，年久失修，居住擁擠，設(shè)施落后，存在較大安全及消防隱患。 南京市秦淮區(qū)政府明確由南京越城建設(shè)集團(tuán)為項(xiàng)目實(shí)施主體。項(xiàng)目收益來源包括居民承擔(dān)的改造投入，項(xiàng)目增加部分面積銷售及開發(fā)收益，按規(guī)定可使用的住宅專項(xiàng)維修資金，相關(guān)部門爭(zhēng)取到的國家及省老舊小區(qū)改造、棚改等專項(xiàng)資金，市、區(qū)財(cái)政安排的城市更新改造資金等。該項(xiàng)目由南京越城建設(shè)集團(tuán)自籌資本金，并通過銀行貸款進(jìn)行融資。2021年1月本項(xiàng)目成功獲得建設(shè)銀行首批項(xiàng)目前期貸3828萬元。
（二）政府聯(lián)合社會(huì)資本
2020年9月，重慶市住建委正式啟動(dòng)九龍坡區(qū)城市有機(jī)更新老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。項(xiàng)目涉及九龍坡區(qū)六個(gè)老舊小區(qū)改造，改造小區(qū)總建筑面積約102萬平方米，改造棟數(shù)366棟，主要改造內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施改造、完善工程建設(shè)和提升工程建設(shè)，項(xiàng)目總投資估算37180萬元。 項(xiàng)目通過公開招標(biāo)選擇社會(huì)資本（北京愿景華城復(fù)興建設(shè)公司、核工業(yè)金華建設(shè)集團(tuán)、九源國際建筑公司），由渝隆集團(tuán)與中選的社會(huì)資本共同出資組建SPV項(xiàng)目公司。本項(xiàng)目采用“ROT”運(yùn)作方式，項(xiàng)目合作期限為11年。項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制為可行性缺口補(bǔ)助。
深圳市福田區(qū)水圍村綜合整治項(xiàng)目規(guī)劃面積約8000㎡，共35棟統(tǒng)建農(nóng)民樓。項(xiàng)目2016年啟動(dòng)，2018年完成，為福田區(qū)政府提供了504套人才公寓。 項(xiàng)目公共配套部分，由區(qū)政府投資，對(duì)管道燃?xì)?、給排水管網(wǎng)、供電系統(tǒng)等配套設(shè)施進(jìn)行綜合整治。針對(duì)村民樓部分，由深業(yè)集團(tuán)作為公寓改造和運(yùn)營方，向水圍股份公司（產(chǎn)權(quán)所有者）統(tǒng)租29棟村民樓，按照人才住房標(biāo)準(zhǔn)改造后出租給區(qū)政府，獲得經(jīng)營收益實(shí)現(xiàn)各方共贏。
（三）社會(huì)資本自主投資
深圳坂田街道的寶吉工藝品公司2008年金融危機(jī)破產(chǎn)后廠房廢棄。2010年1月佳兆業(yè)以8.4億價(jià)格完成對(duì)寶吉廠房等資產(chǎn)的整體收購，并向政府申請(qǐng)將用地性質(zhì)更改為商業(yè)、住宅。2011年1月寶吉廠城市更新項(xiàng)目獲得龍崗區(qū)人民政府批準(zhǔn)。2011年9月，佳兆業(yè)完成項(xiàng)目范圍內(nèi)的搬遷和拆遷談判。2012年12月所有回遷戶完成選房，項(xiàng)目開始首次銷售。 項(xiàng)目改造以“工改工”為主，把舊工業(yè)區(qū)更新為集辦公、酒店、商業(yè)和居住等一體的多功能區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目分六期開發(fā)，一期至三期為70年產(chǎn)權(quán)純居住的住宅和沿街商業(yè)，四期為保障房，五期及未來綜合體地塊集住宅、商務(wù)公寓、大型商業(yè)MALL、五星級(jí)酒店和超甲級(jí)寫字樓于一體。
廣州黃埔沙步舊村位于開發(fā)區(qū)黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)。因公配設(shè)施存在設(shè)施不足、經(jīng)營管理混亂等諸多問題，城市更新迫在眉睫。沙步舊村項(xiàng)目于2016年列入城市更新和資金計(jì)劃預(yù)備項(xiàng)目。2021年7月，沙步舊村改造實(shí)施方案獲得區(qū)政府正式批復(fù)。因村民自主更新意愿強(qiáng)烈，最終批復(fù)由村集體自行更新。經(jīng)測(cè)算，改造總成本為125.51億元。 本項(xiàng)目規(guī)劃復(fù)建安置區(qū)面積總計(jì)87.98公頃，凈用地面積48.08公頃，計(jì)算容積率總面積207.27萬平方米，平均凈容積率4.31。融資區(qū)面積總計(jì)70.29公頃，土地由村集體在完成拆遷補(bǔ)償安置后，按規(guī)定申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國有土地，協(xié)議出讓給原村集體與萬科組成的合作企業(yè)。由萬科與市國土部門簽訂土地出讓合同。
（四）創(chuàng)新型探索
廣東東源縣城鄉(xiāng)基礎(chǔ)環(huán)境綜合提升工程項(xiàng)目投資額約為409240萬元，建設(shè)內(nèi)容包括土地綜合整治、飲水工程建設(shè)、環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、災(zāi)害治理、流域綜合治理、市政及交通設(shè)施建設(shè)。其中土地綜合整治涉及墾造水田和燈塔鎮(zhèn)、順天鎮(zhèn)全域土地整治。 項(xiàng)目采用投資+EPC+O模式實(shí)施，由東源縣政府授權(quán)東源縣城鄉(xiāng)建設(shè)投資公司作為項(xiàng)目投資主體，通過對(duì)外招標(biāo)，與中標(biāo)聯(lián)合體（中鐵二十三局集團(tuán)、中鐵建發(fā)展集團(tuán)、中鐵第五勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)、廣州南粵天德投資）組建項(xiàng)目公司。項(xiàng)目回報(bào)來源為農(nóng)田墾造指標(biāo)交易等。
城市發(fā)展基金的資助采取無償資助、利潤分成和低息貸款三種方式。對(duì)部分非盈利性，但對(duì)城市確需必要的公共工程，城市發(fā)展基金提供無償資助。對(duì)于具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，且未來有盈利的工程可以采取利潤分成和低息貸款兩種方式。其中，利潤分成是指城市發(fā)展基金以更新工程資本金的名義進(jìn)行出資，之后可按其出資比例享有所有者權(quán)益；低息貸款則是城市發(fā)展基金提供優(yōu)惠利率的貸款支持更新工程。
關(guān)于舉辦新形勢(shì)下“2022年項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制重點(diǎn)難點(diǎn)暨投資項(xiàng)目可行性研究財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)務(wù)操作”進(jìn)階培訓(xùn)班的通知（線上、線下同步直播）（第四期）
各有關(guān)單位：
為了滿足有關(guān)投資項(xiàng)目咨詢單位、工程設(shè)計(jì)單位、金融機(jī)構(gòu)和有關(guān)企業(yè)開展投資項(xiàng)目可行性研究財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)的工作的實(shí)際需要，更新財(cái)務(wù)分析專業(yè)人才隊(duì)伍的知識(shí)結(jié)構(gòu)，打造一批掌握扎實(shí)基礎(chǔ)理論、專業(yè)技能及實(shí)操經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人才，切實(shí)提高投資項(xiàng)目前期論證財(cái)務(wù)分析專業(yè)水平，全面提升投資項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量，我中心決定舉辦新形勢(shì)下“2022年項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制重點(diǎn)難點(diǎn)暨項(xiàng)目可行性研究財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)務(wù)操作”進(jìn)階培訓(xùn)班的通知，請(qǐng)各單位積極組織本單位及下屬單位相關(guān)人員參加?，F(xiàn)將具體事項(xiàng)通知如下：
一、培訓(xùn)內(nèi)容
一、新時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制重點(diǎn)難點(diǎn)
1、新時(shí)代可行性研究的思路及總體框架；
2、可行性研究報(bào)告的編寫和評(píng)估；
3、可行性研究報(bào)告的報(bào)批及審查要點(diǎn)；
4、可行性研究決策思路與方法；
5、可行性研究報(bào)告重點(diǎn)章節(jié)編制；
6、編制實(shí)務(wù)（結(jié)合案例）；
7、案例；
二、投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)戰(zhàn)
1、投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)基本框架；
2、如何測(cè)算投資項(xiàng)目的收益（主要結(jié)合IPO案例）；
3、投資估算、收入及成本費(fèi)用估算；
4、投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析；
5、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析方法與參數(shù)；
6、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用和效益識(shí)別及估算要點(diǎn)；
7、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析與財(cái)務(wù)分析的區(qū)別與聯(lián)系；
8、公益性及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析；
9、不確定性及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析；
10、項(xiàng)目的盈利能力、生存能力、償債能力（案例）；
11、經(jīng)濟(jì)分析的操作要點(diǎn)（案例）；
12、案例示范。
三、投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例講解與實(shí)際操作
四、IPO項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析案例
五、PPP項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析案例
二、時(shí)間地點(diǎn)
2022年05月12--05月14日 烏魯木齊市（線上、線下同步）
注：具體報(bào)到地點(diǎn)會(huì)前10天另行通知。
三、實(shí)訓(xùn)要求亮點(diǎn)及交流形式
參訓(xùn)人員須自行攜帶筆記本電腦，安裝有完整的微軟OFFICE或WPS軟件。
四、聯(lián)系方式
聯(lián)系人：王強(qiáng)松
電 話：13522661366（同微信）
附 件：報(bào)名回執(zhí)
來源：中建智庫研究院
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